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Tire suas dúvidas sobre o contrato de aluguel

Luiz Fernando Gama de MedeirosArtigos, Direito Civil e Processo Civil19 maio, 2017 17:17
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O contrato de aluguel estabelece a responsabilidade das partes envolvidas. Por isso, muita atenção na hora de firmar este tipo de contrato. Acompanhe o nosso artigo e saiba como proceder!

Contrato de aluguel
O contrato de aluguel deve ser claro para evitar futuras dores de cabeça.

Ao realizar o aluguel de um imóvel, é importante documentar a negociação através do contrato de aluguel. O inquilino deve estar atento a todas as cláusulas do contrato, bem como ter os registros de pagamento e encargos do aluguel.

É preciso ter certeza de que tudo o que foi combinado esteja no documento. Por isso, o contrato de aluguel deve ser claro para evitar dores de cabeça mais tarde.

O que deve constar no contrato de aluguel

Alguns detalhes às vezes passam despercebidos na hora de alugar um imóvel. Confira as informações essenciais que devem constar no contrato:

1 – Nome, endereço e qualificação das partes

No contrato de aluguel deve estar especificado informações sobre as partes, no caso, o locador e o locatário. Devem constar o nome completo, o estado civil, o número da identidade, do CPF e a profissão. Se houver fiador no contrato, ele também deverá ser nomeado e qualificado.

2 – Valor do aluguel e o índice de reajuste

O valor deve ser estabelecido em moeda nacional e é vedada sua vinculação à variação cambial e ao salário mínimo. Quanto ao reajuste, a legislação estabelece que os contratos que utilizem cláusula de correção monetária devem aplicar o reajuste de acordo com o índice oficial de preços a cada doze meses. O mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de “inflação do aluguel”.

3 – Garantia de locação

Podem ser exigidas pelo locador umas das seguintes garantias: um cheque caução, fiança (por meio de um fiador), um seguro de fiança locatícia ou uma cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme dispõe o artigo 37 da Lei do Inquilinato.

4 – Descrição das despesas

Devem ser discriminadas as despesas que ficarão a cargo do locatário, como IPTU, condomínio e outras taxas. Lembrando que em caso de inadimplência, o resultado pode ser uma ação de despejo. Também devem constar as responsabilidades do locador, como gastos relacionados à estrutura do imóvel ou mesmo IPTU, que em alguns casos pode ser pago pelo proprietário.

5 – Destinação do imóvel

O objetivo da locação deve estar especificado no contrato de aluguel: se o mesmo é residencial, por temporada ou para fins comerciais. Isso porque as regras e condições variam dependendo do tipo de aluguel – como, por exemplo, o tempo de vigência do contrato.

Normalmente, quando o locatário dá outra destinação que não foi acordada no documento, pode haver rescisão contratual por parte do locador, com estabelecimento de multa, ou os dois.

6 – Período de vigência

A vigência do contrato de aluguel não pode ser inferior a 30 meses (dois anos e meio). Os contratos de locação colocam a duração de 30 meses, mas permitem a devolução antecipada do imóvel sem multa rescisória após transcorridos 12 meses.

As locações de prazo inferior a três meses se chamam contrato de temporada. Este é destinado à residência temporária do locatário para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou outros fatores com tempo determinado.

7 – Multa rescisória e outras multas

Estabelecida no caso de o locatário não cumprir o prazo de vigência do contrato, saindo do imóvel antes de seu término, ou no caso de o proprietário requerê-lo antes do término. Em geral, seu valor equivale a três meses de aluguel.

Nos casos em que o locatário muda de cidade por motivo de transferência profissional ou em que o locador, dada à inadimplência do inquilino, resolve usufruir do imóvel ou realizar obras para aumentá-lo em ao menos 20%, as multas podem ser isentas pela lei.

O atraso do pagamento do aluguel pode gerar uma multa de 10% sobre o valor. É importante analisar sempre se o contrato estabelece multas que pareçam abusivas, com valores exorbitantes. Caso isso aconteça, é preciso buscar orientação.

8 – Assinaturas

O documento deve conter as assinaturas das partes (locador e locatário), e de duas testemunhas, que garantem o acerto. O contrato de aluguel também deverá conter dados do imóvel, como descrição e endereço, e explicitar como os pagamentos serão efetuados.

Algumas pessoas preferem se resguardar ao máximo e registrar o contrato em cartório ou exigir firma reconhecida. Essas práticas não são feitas em todos os contratos, porém não são proibidas. Portanto, fica a critério das partes.

Vistoria antes e depois

Outro item importante é a vistoria do imóvel, que é exigida pelo locador e deve ser feita antes e depois do aluguel. A vistoria é uma garantia para o proprietário de que ele vai receber o imóvel como entregou, e também para o locatário, caso o locador peça na entrega algo que não constava no local anteriormente ou que já estava danificado.

O locatário deve prestar muita atenção no laudo detalhado pelo corretor ou pela imobiliária. Ele deve tirar fotos e tê-las em mãos, para se prevenir no caso de haver qualquer desconformidade na vistoria.

Contrato de aluguel 2

Alguns itens importantes que devem ser verificados na vistoria:

  • Estado de conservação da pintura;
  • Pisos, azulejos e revestimentos;
  • Vidraças;
  • Janelas e portas;
  • Mobília e louças;
  • Parte elétrica e hidráulica.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Saída antes do final do contrato

Se o inquilino quiser sair antes do prazo final do contrato, ele deverá avisar ao proprietário e pagar a multa proporcional ao valor total disposto no documento. Estar atento a essa cláusula evitará que um valor abusivo seja cobrado.

Caso o contrato esteja prestes a vencer e o inquilino decida deixar o imóvel, é preciso avisar ao proprietário 30 dias antes do dia da saída. Se o caso é ao contrário, em que o proprietário é quem pede o imóvel, ele também deverá avisar ao inquilino e não pode descumprir o prazo contratado.

Mas se o proprietário pedir o imóvel antes do prazo, ele terá de pagar ao inquilino uma quantia como multa. Porém, se o mesmo não tiver interesse em renovar o contrato ao final dele, ele poderá pedir o imóvel sem qualquer ônus.

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