Respeitar regras do condomínio é fundamental para não se indispor e também não sofrer processos judiciais. Saiba em qual situação é preciso buscar ajuda jurídica.

A vida em condomínio é um exercício de tolerância e bom senso

Uma das mais difíceis tarefas do ser humano é viver coletivamente. Isso porque exige o cumprimento de uma série de regras para que esta convivência ocorra de forma harmoniosa. Se na sociedade já é complicado, imagine dentro de um condomínio.Neste post iremos esclarecer os principais pontos da convivência em condomínio.

Convenção deve ser definida com acordo dos moradores

O código civil estabelece que para a harmonia das relações em condomínio é preciso criar uma convenção. Nela devem estar definidos os seguintes pontos:

como será o rateio das taxas condominiais;
se o síndico tem remuneração;
período que o síndico ficará no mandato;
período do Conselho Fiscal;
aplicação de advertência e multa;
e questões de convivência que devem estar neste regimento.

Quando houver espaços comuns no condomínio, algumas convenções também trazem regras para essa utilização. Como exemplo temos situações para definir o horário adequado para usar o salão de jogos, se é possível levar visitantes. Portanto, essas questões precisam estar no regimento, que deve ser específico para cada condomínio,e que seja feito um acordo efetivo entre os moradores.

Descumprimento pode gerar multa e processo

Se houver desobediência com relação aos acordos estabelecidos pela convenção interna, o morador poderá sofrer penalidades.

Uma das mais importantes refere-se ao pagamento das taxas condominiais. É preciso mantê-los sempre em dia, caso os débitos não sejam quitados e se acumulem, a legislação prevê bloqueio dos bens dos inadimplentes para execução da dívida.

Mas como é feita a taxa de condomínio?

Um condomínio não tem fins lucrativos e sua taxa deve custear suas despesas. No Código Civil está estabelecido que o síndico faça a previsão orçamentária e que, estes gastos sejam divididos pela quantidade de condôminos.

Estes gastos devem levar em conta a soma de todos os custos fixos e variáveis que o condomínio tem e depois o valor é dividido pelo números de condôminos. E condômino são todos os donos de imóveis no prédio, independente se ele mora ou não no seu imóvel.

Então, a taxa de condomínio é um valor mensal e contínuo que os condôminos devem pagar. Ela deve custear a manutenção dos serviços comuns, sendo a soma de todos os custos fixos e variáveis que o condomínio tem, dividido pelo número de condôminos.

A manutenção da adimplência é importante para não haver situações de cobrança entre os moradores e a grande maioria ter que pagar por aquele (s) que não mantém suas taxas em dia.

Trouxemos para você 7 situações com soluções para você evitar no seu condomínio ou se forem irremediáveis, buscar apoio jurídico para resolver.

Convenções para definir regras dos condomínios podem reduzir atritos entre os moradores

1 – Apartamentos maiores, taxas maiores?

Se o seu condomínio possui apartamentos com diferentes tamanhos, e na assembleia geral de implantação houve um acordo no sentido de que as taxas de apartamento maiores sejam maiores, em tese, pode ser mantido. Mas o entendimento é de que os moradores dos apartamentos maiores não utilizam o espaço comum. diferente dos demais. Quando acontece isso, é possível buscar a reparação.

2 – Proprietário e locatário com taxas atrasadas

Todo débito é uma obrigação do dono do imóvel. E isso independe se ele estiver residindo ou não no local. Ele é obrigado a pagar tudo, não importa a situação. Mas, ao propor uma ação ela será do proprietário, mas esse mesmo proprietário pode entrar com uma ação contra o locatário. Porque o débito é daquela unidade.

Quem recebe a penalização é o proprietário. Existe um entendimento de que se pode cobrar os dois.

3 – Reformas e vazamentos

Ao se promover melhorias no prédio é preciso que antes seja realizada uma nova convenção para discutir e acertar a reforma. Havendo quórum e aprovação não há o que reclamar.

Atualmente, para fazer uma obra, você precisa ter fiscalização do síndico. Você precisa seguir regras da ABNT e da própria Lei Municipal e o que está na convenção do condomínio.

Sobre vazamentos, é preciso verificar se ele é referente a uma área comum. Se for, a relação é direta com o condomínio, ou se for com a unidade, então é com o condômino. O síndico pode intervir, mas a questão não se refere diretamente a ele. Na dúvida, procure um profissional especializado para verificar de quem é a responsabilidade para que não precise levar à via judicial.

Veja também nosso artigo: Tire suas dúvidas sobre o contrato de aluguel

4 – Barulho

Conciliar conflitos do condomínio é outro problema. E quando este se refere à barulho então, nem se fale.

No regimento já deverá ter algumas especificações sobre o assunto, além disso existe lei municipal – chamada Lei do Silêncio. Vale ressaltar aqui que o bom senso é um amigo nesses momentos. Mas também não é porque é dia que eu vou fazer barulho que prejudica os demais. Será preciso verificar caso a caso para enquadrar. Existem casos de condômino antissocial e outros tão graves que ele é convidado a se retirar do imóvel.

5- E os animais?

Situação frequente nas grandes cidades é a presença de animais nos condomínios. A grande dificuldade é conciliar quem ama os animais e os que não se importam com eles. Em um contexto de coletividade, isso é complicado. E a gente acaba voltando para a questão das convenções que não estabelecem determinados casos.

O que se tem hoje na jurisprudência são os Artigos 10º e 19º da Lei 4591/64 e Art. 1.335 do Código Civil. Eles preveem que todo condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma, condicionado ao respeito das normas de boa vizinhança, sendo que não cause dano ou incômodo aos demais. E desde que não a use de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e a segurança dos demais condôminos.

Ou seja, manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade (Artigo 1228 e seguintes do Código Civil), o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio. O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou direito de vizinhança.

Mas isso tudo vai depender muito da conduta do síndico, em não ser extremo e saber conciliar as situações.

6- Síndico deve residir ou não no imóvel?

Hoje não é obrigado que um síndico resida ou seja proprietário do imóvel. É o chamado síndico profissional, para ele o condomínio funciona como se fosse uma empresa. Ele precisa saber de finanças, da parte tributária, das relações trabalhistas, conhecimentos obtidos em cursos especializados na área. Nesse caso deve haver uma comissão com moradores do condomínio para acompanhá-lo.

7 – Situações mais passíveis de processo e multas em um condomínio

O descumprimento de regras do regimento interno pelos condôminos, ou aplicação errônea desta convenção pelo síndico. Outra é de inadimplência. De regra, os condomínios estabelecem na convenção que, a partir de determinadas taxas, já pode se cobrar judicialmente. O síndico pode ajuizar uma ação de cobrança ou de execução.

Com a ação de execução, você tem três dias para pagar e, após esse prazo, inicia-se a execução, com bloqueio de contas para o pagamento, veículos. E, ainda que o imóvel seja bem de família, você pode perder o imóvel por não pagar as taxas. A lei prevê isso, independentemente do tamanho do débito.

Brigas levadas para o lado pessoal são desnecessárias. Pessoas com um direito de ação exagerado, querendo buscar uma indenização não faltam. O que vale lembrar é que você é parte do condomínio, se acionar a justiça, o condomínio vai ter custos para contratar um profissional para se defender e, se for condenado então, você acaba pagando. É muito saudável para o convívio e para o condomínio que haja diálogo e bom senso.

E a convivência no seu condomínio como é? Você acredita que está tudo funcionando dentro do que foi acordado na convenção? Comente!

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